Как можно истребовать уплаченные суммы обратно, если основной договор так и не заключён?

Ситуация: Заключён предварительный договор купли-продажи здания. Согласно договору будущий покупатель оплатил будущему продавцу стоимость здания. Продавец не отказывается от заключения основного договора, но договор пока не может быть заключён (по вине контрагента продавца).

Вопрос: Как можно истребовать уплаченные суммы обратно, если основной договор так и не заключён, а уплаченные суммы не возвращены продавцом покупателю?

Ответ: Покупатель вправе потребовать от продавца передачи оплаченного здания в судебном порядке, а в случае отсутствия такового покупатель вправе потребовать возврата суммы предоплаты, уплаты процентов на неё, а также возмещения причиненных ему убытков.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Кроме того, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). 
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

ВСОднако, заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором купли-продажи, не является предварительным по смыслу ст. 429 ГК РФ, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи здания, но и обязанность покупателя по оплате этого здания. Такова позиция Верховного Суда РФ (напр., Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 N 5-КГ15-165, Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2015 N 78-КГ15-29).

Учитывая вышеизложенное, договор, содержащий условие об оплате будущего объекта недвижимости до заключения основного договора, не может квалифицироваться как предварительный договор, независимо от того как он поименован сторонами. Суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (см. п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54).

Исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащихся в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В случае отсутствия у продавца недвижимости, которую он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), возмещения причиненных ему убытков (абз. 2 ст. 398 ГК РФ) (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества), компенсации морального вреда.

В силу п. 3 ст. 401 ГК РФ нарушение обязанностей со стороны контрагента продавца здания не относится к чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельствам, поэтому продавец, как лицо, не исполнившее своё обязательство перед покупателем здания, при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.